Propočet pro banku

Propočet pro banku, někdy také označován nesprávně jako rozpočet pro banku.

Je požadován úvěrovou institucí k doložení plánovaných nákladů na stavbu dle záměru investora.

Investor, ale mnohdy neví, jak tento orientační propočet nákladů stavby sestavit, nebo dostane tabulku k vyplnění, která nemá ve výsledku žádný relevantní podklad. Přitom existují nástroje určené přímo k tomuto účelu. Tyto nástroje jsou však placené, proto se koncovému zákazníkovi nevyplatí do nich investovat a učit se je.

Tyto nástroje využívají soubor informací o stavbě, konstrukční a tvarovou charakteristiku pak s definováním objemu nebo účelu jednotlivých prostor převedou na finanční výstup. Samozřejmostí je zanesení doplňujících informací, jako jsou příjezdové plochy, terasy, nádrž na dešťovou vodu a další volitelné prvky. Jeden z nástrojů může být tento.

Klient tímto od nás za velmi krátký čas a nízkou cenu získá velmi dobrý podklad pro získání hypotéky, a cenné informace o finančních nákladech navržené stavby.

Cena za orientační propočet se stanovuje individuálně dle Vaší studie, nebo PD, ale u běžného rodinného domu se pohybuje okolo 3.0 tis Kč. Ve většině případů ho stihneme do 2 pracovních dnů.

3. 1. 202616. 1. 2026

BIM rozpočty

BIM Revit a ArchiCAD: rychlá čísla nejsou zas tak rychlá

Nástroje pro tvorbu 3D BIM modelů, jako jsou Revit nebo ArchiCAD, přinášejí pro rozpočtování řadu výhod. Zároveň však obsahují i mnoho úskalí, která mohou výsledné výměry výrazně ovlivnit. Ano, z BIM modelu lze získat použitelná čísla, ale pouze tehdy, pokud se v nich rozpočtář orientuje s velkou obezřetností a dokáže domýšlet všechny souvislosti.

Každý projektant do modelu vkládá svůj rukopis a způsob modelování má přímý dopad na to, jaké výměry z modelu nakonec vzniknou. Setkávám se například s tím, že část podhledů je modelována nástrojem „podlaha“, a při vykazování pak mohou být snadno přehlédnuty položky podhledů nebo pomocných lešení. Čela podhledů bývají někdy kreslena jako stěny. Výměra místností, používaná pro výpočet podlah, často nezahrnuje záběhy pro dveře či francouzská okna. Takových drobných nuancí je v BIM modelech celá řada.

Rozpočtář by proto nikdy neměl slepě přebírat „rychlá čísla“ z modelu, ale měl by vždy pochopit jejich vazby, logiku a hlavně úplnost. V praxi se stále běžně stává, že v modelech chybí obklady, omítky, hydroizolační stěrky pod obklady nebo podlahové soklíky. U fasád často není samostatně modelována soklová část z XPS, oddělená od EPS, a o ostění oken ani nemluvě. Střešní vrstvy a jejich vytažení na atiky jsou kapitolou samy pro sebe.

Projektanti se někdy domnívají, že předáním modelu ve formátu IFC mají hotovo a rozpočtář si vše doplní. Je to však velký omyl. Spolupráce mezi projektantem a rozpočtářem musí být aktivní po celou dobu přípravy projektu. Z vlastní zkušenosti vím, že tato komunikace bývá často velmi přínosná i pro samotného projektanta.

3. 1. 202616. 1. 2026

Rozdíly v kvalitě rozpočtů – ceny rozpočtů

Rozdíly v kvalitě rozpočtu: proč se ceny rozpočtů za jeho zpracování mohou lišit

Při poptávání položkového rozpočtu se mnoho investorů diví, proč se nabídky jednotlivých rozpočtářů mohou lišit i o více než 50 %. Vždyť přece „rozpočet je rozpočet“, tak jak je možné, že někdo nabídne práci za polovinu ceny?
Odpověď je jednoduchá: kvalita, detail a odpovědnost přístupu.

👉 Doporučení je základ

Kvalitní rozpočtář bývá často vytížený na několik měsíců dopředu. Pokud ale investor poptává rozpočet včas – ideálně už ve fázi studie, většinou se kapacita najde.
Problém nastává ve chvíli, kdy se poptávka rozešle mezi více zpracovatelů najednou. Tehdy se rozdíly v cenách projeví naplno. Dejte na doporučení od investorů, nebo projektantů. Např. zde.

🧱 Proč může být cena výrazně nižší?

1) Přístup k detailu

Kvalitní rozpočet musí řešit i to, co projekt neřeší. Krátká ukázka rozpočtu zde.
Na stavbě se totiž všechno jednou realizuje – a někdo to zaplatí.
Levnější nabídky často znamenají, že rozpočtář:

neřeší detaily
nepátrá po chybějících informacích
nepočítá vše přesně
spoléhá na odhady

To vede k tomu, že investor později doplácí na vícenáklady.

2) Odhady místo výpočtů

Některé položky lze „nějak odhadnout“.
Jenže odhad není položkový rozpočet.

Levnější zpracovatelé často:

používají větší výměry, aby se „pojistili“
schovávají rezervy do položek
nepočítají přesně každou část konstrukce

A kdo na to doplatí? Investor.
Dodavatel větší výměru rád přehlédne, ale chybějící položku nahlásí okamžitě.

📘 Agregovaný vs. položkový rozpočet

Některé rozpočty jsou sice „oficiálně uznávané“, ale nejsou to podrobné položkové rozpočty.
Jedná se o tzv. agregované rozpočty, které:

používají sloučené položky
vycházejí z odvozených výměr (např. omítky od zdiva, hydroizolace procentem od jiné položky)
slouží spíše pro předběžné náklady – banky, dotace, orientační informace

Pro cenovou nabídku nebo smlouvu o dílo jsou nedostatečné.

Pro výběr zhotovitele je vždy potřeba podrobný položkový rozpočet dle aktuální cenové hladiny (RTS, ÚRS).

📄 Jak vypadá kvalitní rozpočet?

velké stavby (BD, polyfunkční domy, nemocnice): cca 500 stran A4
rodinné domy: 30–70 stran A4

Při hodinové sazbě rozpočtáře 600-700 Kč/hod a pečlivém přístupu je nemožné dostat se na poloviční cenu oproti některé konkurenci.

🧾 Shrnutí

Rozdíly v cenách za zpracování rozpočtu nejsou náhodné.
Ve většině případů odrážejí:

kvalitu
podrobnost
odpovědnost
čas věnovaný detailům

A jak říká staré přísloví: „Drahé není vždy dobré, ale levné většinou stojí za nic.“ nebo „Levné se prodraží.“

3. 1. 20263. 1. 2026

Hlavní důvody, proč chtít stavební rozpočet

Proč chtít stavební rozpočet – nesporné výhody rozpočtu

Úvodní shrnutí

Stavební rozpočet je jeden z nejdůležitějších dokumentů při přípravě stavby. Pomáhá investorovi získat reálnou představu o ceně, projektantovi odhalit chyby v dokumentaci a dodavateli připravit férovou nabídku bez víceprací. V tomto článku vysvětluji, proč se rozpočet vyplatí už od první studie a jaké problémy dokáže předejít.

Proč je rozpočet klíčový už od prvního návrhu

Z jakého hlediska má rozpočet největší přínos pro investora, projektanta nebo dodavatele stavby je shrnuto v tomto článku „nepodceňujte stavební rozpočty“.
O významu uvědomělého plánování se dočteme už v Bibli, kde je napsáno: https://www.bible.com/cs/bible/compare/LUK.14.28-30
Je to výstižné a nelze tomu nic vytknout.

V dnešní době však existuje mnoho způsobů, jak dojít ke svému stavebnímu snu.

Studie jako první krok k odhadu ceny stavby

Pokud přijde investor za architektem s přáním přenést „svůj sen“ do 3D BIM modelu a neřeší cenu, rozpočet možná není prioritou.
I v takové situaci má ale rozpočet řadu výhod, které vyplynou z textu níže.

Většina investorů se však logicky ptá: „Kolik stavba bude stát?“
Nejlepším způsobem, jak si udržet pozitivní pohled na celý proces, je mít jasnou představu o výsledku a jeho ceně už od studie.

Proč je předběžný propočet nákladů tak důležitý

Ze studie lze získat rámcový odhad ceny, který investora buď uklidní, nebo mu otevře oči.
I když vyjde studie drahá, stavebnictví nabízí mnoho alternativních řešení — nic není ztraceno.

Spolupráce investor – projektant – rozpočtář

Ve fázi po studii a před projektem pro stavební povolení je ideální nastavit úzkou spolupráci mezi investorem, projektantem a rozpočtářem.
Minimálně je dobré domluvit si termíny pro propočet a následný rozpočet.

Proč stavební firmy nechtějí oceňovat bez výkazu výměr

Často se setkávám s poptávkou, kdy je projekt hotový, investor chce stavět, ale stavební firmy odmítají dát cenovou nabídku bez slepého výkazu výměr.

A není divu:

férová firma nechce „střílet ceny od pasu“
chce ocenit stavbu tak, aby proběhla bez víceprací
bez výkazu výměr je ocenění nákladné, zdlouhavé a nejisté

Proto se firmy raději zaměřují na poptávky s hotovým výkazem výměr, který je pro ně mnohem jednodušší ocenit.

Propočet jako vodítko pro další projektování

Když máme propočet, investor i projektant vědí, zda je potřeba řešení „škrtit“, nebo lze pokračovat bez obav.
Cenu stavby ovlivňuje mnoho položek:

založení stavby
systém hrubé stavby
tepelné izolace
podlahy, obklady
otvorové prvky
garáž vs. přístřešek
a mnoho dalších detailů

Rozpočet jako audit projektové dokumentace

Dobrý rozpočtář provádí i kontrolu projektu z hlediska správnosti a úplnosti.
To je obrovská výhoda — proběhne jakýsi audit projektu.

Výsledkem mohou být:

doporučení lepšího řešení
doplnění chybějících informací
upozornění na detaily, které v PD často chybí

Například:

parapety
atiky
okapové chodníky
stěrkové hydroizolace
speciální prvky statiky
detaily napojení konstrukcí

Ne vše musí být popsáno v projektu pro stavební povolení — ale v rozpočtu to chybět nesmí. Pár referencí na nás tady.

Výkaz výměr a slepý rozpočet: proč jsou tak důležité

Po dokončení rozpočtu investor obdrží:

Rozpočet s cenami
Slepý rozpočet (Excel bez cen) pro stavební firmy

Slepý rozpočet posílá investor spolu s projektovou dokumentací firmám k ocenění.

Jak porovnávat nabídky stavebních firem?

Po ocenění má investor v ruce:

ceníkový rozpočet
nabídku od dodavatele

A může porovnávat:

anomálie v cenách mezi jednotlivými uchazeči
rozdíly ve standardech (např. obklady, podlahy)
logiku a pečlivost ocenění jednotlivých položek

Finální povrchy mohou udělat v nabídkách obrovský rozdíl — a jsou pro klienta zásadní.

Rizika stavby bez rozpočtu

Na internetu je mnoho příběhů těch, kteří stavěli bez rozpočtu a dopadlo to špatně.
Ti zodpovědní si připlacením za rozpočet zajistí minimálně:

méně rizik
méně víceprací
méně stresu
lepší kontrolu nad stavbou

Shrnutí hlavních výhod stavebního rozpočtu

V porovnání s celkovým časem projektování je rozpočet časově nenáročný.
Náklady na rozpočet se vrátí díky konkurenci dodavatelů, eliminaci víceprací a kontrole nad fakturací.
Projekt kontroluje další subjekt — rozpočtář, kterému projde rukama často více projektů než projektantům.
Rozpočet je styčným bodem komunikace mezi všemi účastníky výstavby.

Závěrečné doporučení

Stavební rozpočet není jen dokument s čísly. Je to nástroj pro jistotu, kontrolu a klidný průběh celé stavby — od studie až po kolaudaci bez víceprací.